Wer saniert, renoviert oder modernisiert, stellt sich fr\u00fcher oder sp\u00e4ter die Frage: Kann ich die Sanierung steuerlich absetzen? Die kurze Antwort: Ja, in vielen F\u00e4llen. Die lange Antwort: Es kommt darauf an, ob Sie das Haus selbst bewohnen oder vermieten, was genau saniert wird, wie die Rechnung aussieht und wann das Haus gekauft wurde. Dieser Artikel gibt Ihnen eine seri\u00f6se Orientierung als Eigent\u00fcmer und zeigt, welche Regeln wichtig sind. Er ersetzt keine Steuerberatung, hilft aber, die richtigen Fragen zu stellen und h\u00e4ufige Fehler zu vermeiden.

Der grundlegende Unterschied: Selbstnutzer oder Vermieter?

Bevor wir in die Details gehen, ist eine Unterscheidung entscheidend. Sie bestimmt dar\u00fcber, welche Regeln \u00fcberhaupt f\u00fcr Sie gelten. Wer saniert, f\u00e4llt fast immer in eine dieser beiden Gruppen:

• Selbstnutzer: Sie wohnen selbst in dem Haus oder der Wohnung, die saniert wird. F\u00fcr Sie greifen vor allem \u00a735a EStG (Handwerkerleistungen) und \u00a735c EStG (energetische Sanierung).
• Vermieter: Sie vermieten die Immobilie und haben Eink\u00fcnfte aus Vermietung und Verpachtung. F\u00fcr Sie gelten die Regeln zu Erhaltungs- und Herstellungskosten sowie die regul\u00e4re Absetzung f\u00fcr Abnutzung (AfA).

Beide Gruppen haben steuerlich ganz unterschiedliche M\u00f6glichkeiten. Als Selbstnutzer bekommen Sie relativ kleine, direkte Steuerabz\u00fcge. Als Vermieter k\u00f6nnen Sie die Sanierungskosten in vielen F\u00e4llen vollst\u00e4ndig von den Mieteinnahmen abziehen, aber meist verteilt \u00fcber mehrere Jahre.

Sanierung steuerlich absetzen als Selbstnutzer: \u00a735a EStG

Die wichtigste Regel f\u00fcr Eigent\u00fcmer, die ihr Haus selbst bewohnen, ist \u00a735a Einkommensteuergesetz. Dieser Paragraf erlaubt es, Handwerkerleistungen f\u00fcr Renovierung, Instandhaltung und Modernisierung steuerlich geltend zu machen. Die Eckpunkte:

• 20 Prozent der beg\u00fcnstigten Kosten werden direkt von der Steuerschuld abgezogen, nicht vom Einkommen
• H\u00f6chstbetrag 1.200 Euro Steuererm\u00e4\u00dfigung pro Jahr und Haushalt, das entspricht 6.000 Euro beg\u00fcnstigungsf\u00e4higer Aufwendungen
• Nur Arbeitskosten, Fahrt- und Maschinenkosten inklusive Umsatzsteuer z\u00e4hlen, keine Materialkosten
• Rechnung muss vorliegen und der Betrag muss per \u00dcberweisung gezahlt werden
• Barzahlung wird vom Finanzamt nicht anerkannt
• Gilt auch f\u00fcr Mieter und Wohnungseigent\u00fcmer bei selbst bewohnter Wohnung

Rechenbeispiel \u00a735a

Sie lassen das Bad neu fliesen. Die Gesamtrechnung des Handwerksbetriebs betr\u00e4gt 8.000 Euro. Davon entfallen laut Rechnung 3.500 Euro auf Arbeits- und Anfahrtskosten, der Rest ist Material. 20 Prozent von 3.500 Euro sind 700 Euro, die direkt von Ihrer Einkommensteuer abgezogen werden. H\u00e4tten Sie im selben Jahr noch weitere 5.000 Euro an Arbeitskosten f\u00fcr andere Gewerke, w\u00e4ren daraus 1.000 Euro Abzug. Gesamt w\u00e4ren dann 1.200 Euro erreicht, der Rest verf\u00e4llt in diesem Jahr.

Welche Handwerkerarbeiten sind beg\u00fcnstigt?

Leistung	Beg\u00fcnstigt nach \u00a735a?
Malerarbeiten innen und au\u00dfen	Ja
Fliesenarbeiten Bad und K\u00fcche	Ja
Sanit\u00e4rinstallationen und Reparaturen	Ja
Elektroarbeiten im Haushalt	Ja
Austausch von Fenstern und T\u00fcren	Ja
Dachreparaturen	Ja
Parkett, Laminat, Vinyl verlegen	Ja (Arbeitsanteil)
Heizungswartung, Kaminkehrer	Ja
Gartenpflege auf eigenem Grundst\u00fcck	Ja, aber als haushaltsnahe Dienstleistung (eigener Topf, max. 4.000 \u20ac pro Jahr)
Materialanteil einer Rechnung	Nein
Neubau im klassischen Sinne	Nein
Arbeiten, die Sie selbst ausf\u00fchren	Nein

Energetische Sanierung absetzen: \u00a735c EStG

Neben \u00a735a gibt es f\u00fcr Selbstnutzer seit 2020 eine zweite, deutlich umfangreichere Regelung: \u00a735c EStG. Damit lassen sich energetische Sanierungsma\u00dfnahmen am selbstgenutzten Eigenheim steuerlich absetzen, und zwar in erheblich gr\u00f6\u00dferem Umfang als bei \u00a735a. Die Eckpunkte:

• 20 Prozent der Kosten, inklusive Material, verteilt auf drei Jahre
• Im ersten Jahr 7 Prozent, im zweiten Jahr 7 Prozent, im dritten Jahr 6 Prozent
• Maximale F\u00f6rderung 40.000 Euro pro Wohnobjekt, davon im ersten und zweiten Jahr je bis zu 14.000 Euro, im dritten Jahr bis zu 12.000 Euro
• Das Geb\u00e4ude muss zu Beginn der Ma\u00dfnahme mindestens zehn Jahre alt sein, gerechnet ab der urspr\u00fcnglichen Herstellung
• Nur f\u00fcr selbst bewohnte Eigenheime oder Eigentumswohnungen
• Eine Bescheinigung des ausf\u00fchrenden Fachunternehmens nach amtlichem Muster ist Pflicht
• Kosten eines qualifizierten Energieberaters sind zus\u00e4tzlich zu 50 Prozent direkt abziehbar (innerhalb des F\u00f6rderrahmens)
• Ma\u00dfnahmenbeginn muss zwischen 01.01.2020 und 31.12.2029 liegen

\u00a735c ist besonders interessant, weil auch die Materialkosten mitz\u00e4hlen. Bei einer D\u00e4mmung oder einem Fenstertausch macht das einen gro\u00dfen Unterschied, weil dort der Materialanteil sehr hoch ist.

Welche Ma\u00dfnahmen fallen unter \u00a735c?

• W\u00e4rmed\u00e4mmung von W\u00e4nden, Dachfl\u00e4chen und Geschossdecken
• Erneuerung von Fenstern und Au\u00dfent\u00fcren
• Erneuerung oder Einbau einer L\u00fcftungsanlage
• Erneuerung der Heizungsanlage (mit Einschr\u00e4nkungen)
• Einbau digitaler Systeme zur energetischen Betriebs- und Verbrauchsoptimierung
• Sommerlicher W\u00e4rmeschutz, zum Beispiel au\u00dfen liegender Sonnenschutz

Rechenbeispiel \u00a735c

Sie d\u00e4mmen die Au\u00dfenw\u00e4nde eines Einfamilienhauses f\u00fcr 30.000 Euro inklusive Material und Arbeitslohn. Der Steuerbonus betr\u00e4gt 20 Prozent von 30.000 Euro, also 6.000 Euro. Diese werden verteilt: 2.100 Euro im ersten Jahr (7 Prozent), 2.100 Euro im zweiten Jahr (7 Prozent), 1.800 Euro im dritten Jahr (6 Prozent). Voraussetzung ist, dass das Haus \u00e4lter als zehn Jahre ist und keine parallele KfW- oder BAFA-F\u00f6rderung f\u00fcr diese D\u00e4mmung in Anspruch genommen wurde.

\u00a735a und \u00a735c im direkten Vergleich

Kriterium	\u00a735a EStG	\u00a735c EStG
Zielgruppe	Selbstnutzer und Mieter	Selbstnutzer (Eigent\u00fcmer)
Abziehbar sind	nur Arbeitskosten	Material + Arbeit
Steuerbonus	20 % der Arbeitskosten	20 % der Gesamtkosten
H\u00f6chstbetrag	1.200 \u20ac pro Jahr	40.000 \u20ac pro Objekt
Verteilung	im Jahr der Zahlung	\u00fcber 3 Jahre
Geb\u00e4udealter	egal	mindestens 10 Jahre
Kombinierbar mit KfW/BAFA	nur bei verschiedenen Ma\u00dfnahmen	nicht f\u00fcr dieselbe Ma\u00dfnahme
Rechnung + \u00dcberweisung	Pflicht	Pflicht

In der Praxis schlie\u00dfen sich die beiden Regelungen nicht gegenseitig aus. Sie k\u00f6nnen im selben Jahr eine kleinere Handwerkerrechnung \u00fcber \u00a735a absetzen und gleichzeitig eine energetische D\u00e4mmma\u00dfnahme \u00fcber \u00a735c laufen lassen, sofern es sich um verschiedene Vorhaben handelt.

Sanierung absetzen als Vermieter: Werbungskosten und AfA

Wer eine Wohnung oder ein Haus vermietet, hat steuerlich deutlich mehr Spielraum. Hier gelten die Regeln f\u00fcr Eink\u00fcnfte aus Vermietung und Verpachtung. Sanierungskosten k\u00f6nnen in vielen F\u00e4llen vollst\u00e4ndig als Werbungskosten abgezogen werden, allerdings nicht immer im Jahr der Zahlung. Die entscheidende Frage ist: Handelt es sich um Erhaltungsaufwand oder um Herstellungsaufwand?

Erhaltungsaufwand: sofort absetzbar

Erhaltungsaufwand liegt vor, wenn Sie vorhandene Teile des Geb\u00e4udes ersetzen oder reparieren, ohne dass sich dadurch das Wesen oder der Standard der Immobilie grundlegend \u00e4ndert. Typische Beispiele sind:

• Austausch alter Heizkessel gegen eine neue, vergleichbare Anlage
• Erneuerung verschlissener Bodenbel\u00e4ge
• Malerarbeiten und Tapetenerneuerung
• Reparatur des Daches oder der Dachrinne
• Austausch eines alten Fensters gegen ein neues

Erhaltungsaufwand darf im Jahr der Zahlung komplett als Werbungskosten abgezogen werden. Bei gr\u00f6\u00dferen Betr\u00e4gen ist auf Antrag auch eine gleichm\u00e4\u00dfige Verteilung \u00fcber zwei bis f\u00fcnf Jahre m\u00f6glich.

Herstellungsaufwand: \u00fcber die Nutzungsdauer abschreiben

Herstellungsaufwand liegt vor, wenn etwas neu geschaffen wird oder der Standard des Geb\u00e4udes deutlich gehoben wird. Beispiele sind der Ausbau des Dachgeschosses zu einer zus\u00e4tzlichen Wohneinheit oder umfangreiche Modernisierungen, die in mindestens drei der vier Kernbereiche Heizung, Sanit\u00e4r, Elektro und Fenster den Standard deutlich heben (sogenannte Standardhebung). In diesen F\u00e4llen m\u00fcssen die Kosten \u00fcber die regul\u00e4re Nutzungsdauer abgeschrieben werden. Bei Wohngeb\u00e4uden gelten folgende lineare AfA-S\u00e4tze:

Baujahr / Fertigstellung	Linearer AfA-Satz	Nutzungsdauer
vor 1925	2,5 % pro Jahr	40 Jahre
1925 bis 31.12.2022	2,0 % pro Jahr	50 Jahre
ab 01.01.2023 (Neubau)	3,0 % pro Jahr	33 Jahre

F\u00fcr Neubauten mit Baubeginn zwischen dem 01.10.2023 und dem 30.09.2029 ist zus\u00e4tzlich eine degressive AfA von 5 Prozent pro Jahr m\u00f6glich. Die genaue Wahl h\u00e4ngt vom Einzelfall ab und sollte mit dem Steuerberater abgestimmt werden.

Rechenbeispiel Vermieter

Sie kaufen eine Eigentumswohnung in Bremen f\u00fcr 220.000 Euro (davon 170.000 Euro Geb\u00e4udeanteil) und sanieren sie im ersten Jahr f\u00fcr 28.000 Euro. 15 Prozent von 170.000 Euro entsprechen 25.500 Euro. Sie \u00fcberschreiten die Grenze, die gesamten 28.000 Euro werden als Herstellungsaufwand behandelt und \u00fcber die Nutzungsdauer abgeschrieben. H\u00e4tten Sie nur 24.000 Euro investiert, w\u00e4re der Betrag als Erhaltungsaufwand sofort voll abzugsf\u00e4hig gewesen. Die Planung der Zeitpunkte macht also einen echten Unterschied.

Denkmalgesch\u00fctzte Geb\u00e4ude: besondere Abschreibungen

F\u00fcr Eigent\u00fcmer denkmalgesch\u00fctzter Immobilien gibt es zus\u00e4tzliche Steuerverg\u00fcnstigungen. Auch hier wird zwischen Vermietung und Selbstnutzung unterschieden.

Vermietete Baudenkmale: \u00a77i EStG

F\u00fcr Modernisierungsma\u00dfnahmen an einem vermieteten Baudenkmal k\u00f6nnen die Kosten erh\u00f6ht abgeschrieben werden. In den ersten acht Jahren mit jeweils 9 Prozent, in den folgenden vier Jahren mit jeweils 7 Prozent. Das sind insgesamt 100 Prozent der Modernisierungskosten \u00fcber 12 Jahre. Voraussetzung ist eine Bescheinigung der zust\u00e4ndigen Denkmalschutzbeh\u00f6rde.

Selbstgenutzte Baudenkmale: \u00a710f EStG

Wer ein selbstgenutztes Baudenkmal modernisiert, kann 90 Prozent der Kosten \u00fcber 10 Jahre als Sonderausgaben abziehen, also jeweils 9 Prozent pro Jahr. Auch hier ist die Bescheinigung der Denkmalschutzbeh\u00f6rde zwingend.

Sanierungsgebiete: \u00a77h EStG

Liegt das Geb\u00e4ude in einem f\u00f6rmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder st\u00e4dtebaulichen Entwicklungsbereich, gelten \u00e4hnliche erh\u00f6hte Abschreibungss\u00e4tze wie bei einem Baudenkmal. Bremen hat mehrere solcher Gebiete ausgewiesen, vor allem in historisch gewachsenen Stadtteilen.

Typische Fehler bei der steuerlichen Absetzung

Dokumentation: Was Sie aufbewahren sollten

Damit Ihre Sanierung steuerlich durchgeht, ist eine saubere Dokumentation entscheidend. Das Finanzamt kann Nachweise verlangen, oft Jahre nach der eigentlichen Ma\u00dfnahme. Achten Sie auf folgende Unterlagen:

• Handwerkerrechnungen mit klarer Aufschl\u00fcsselung Material und Arbeit
• Kontoausz\u00fcge als Nachweis der \u00dcberweisung
• Fachunternehmerbescheinigung bei \u00a735c-Ma\u00dfnahmen
• Angebote und Leistungsbeschreibungen als Beleg f\u00fcr den Umfang
• Denkmalschutzbescheinigung bei Denkmalobjekten
• Fotos vor und nach der Sanierung, besonders bei gr\u00f6\u00dferen Umbauten
• Bescheide zu parallelen F\u00f6rderungen, um Doppelf\u00f6rderung zu vermeiden

Als Faustregel gilt: Bewahren Sie Rechnungen und Belege zu Sanierungen mindestens zehn Jahre auf. Bei Vermietungsobjekten und bei Denkmalabschreibungen auch l\u00e4nger, da sich die Abschreibungen \u00fcber viele Jahre erstrecken.

Wann ein Steuerberater wirklich sinnvoll ist

Nicht jede Sanierung braucht eine Steuerberatung. Wer ein Bad f\u00fcr 10.000 Euro renoviert, kommt mit der eigenen Steuererkl\u00e4rung oder einem Lohnsteuerhilfeverein meist gut zurecht. Bei gr\u00f6\u00dferen Projekten sollten Sie aber \u00fcber professionelle Begleitung nachdenken. Typische Situationen, in denen sich ein Steuerberater lohnt:

Typischer Ablauf: Sanierung in Bremen steuerlich sauber dokumentieren

In der Praxis sieht der Weg zu einer steuerlich sauberen Sanierung meist so aus:

1. Vorab kl\u00e4ren: Selbstnutzung oder Vermietung, Baujahr der Immobilie, geplante Ma\u00dfnahmen und deren Zielrichtung (Erhaltung, Modernisierung, energetische Sanierung).
2. Angebote einholen: Der Fachbetrieb erstellt detaillierte Angebote mit klarer Trennung von Arbeit und Material.
3. Bei Bedarf steuerlich abstimmen: Vor allem bei Vermietungsobjekten oder energetischen Ma\u00dfnahmen lohnt sich ein kurzer Abgleich mit dem Steuerberater.
4. Ausf\u00fchrung: Arbeiten werden vom Fachbetrieb erledigt, Sie sind im Idealfall nicht selbst als Ausf\u00fchrender aktiv, sonst entf\u00e4llt die Absetzbarkeit des betreffenden Anteils.
5. Rechnung pr\u00fcfen: Vollst\u00e4ndig, klar aufgeschl\u00fcsselt, \u00dcberweisungsdaten korrekt, Fachunternehmerbescheinigung bei \u00a735c vorhanden.
6. \u00dcberweisung: Keine Barzahlung, saubere Kontobewegung.
7. Unterlagen archivieren: Rechnungen, Kontoausz\u00fcge, Bescheinigungen sortiert ablegen.
8. Steuererkl\u00e4rung: Handwerkerleistungen in der Anlage \u201eHaushaltsnahe Aufwendungen“, energetische Ma\u00dfnahmen in der Anlage \u201eEnergetische Ma\u00dfnahmen“, Vermietung in der Anlage V eintragen.

Wenn Ihre Sanierung ohnehin gr\u00f6\u00dfer wird, ist die B\u00fcndelung aller Gewerke \u00fcber einen Generalanbieter oft nicht nur bauorganisatorisch einfacher, sondern auch steuerlich angenehmer. Eine klare Rechnung mit sauberer Trennung der Leistungen ist Gold wert, wenn das Finanzamt nachfragt. Mehr dazu finden Sie in unserem \u00dcberblick zu Sanierung aus einer Hand und zum Thema Altbau sanieren.

Fazit: realistisch bleiben, Regeln kennen, Rechnungen sauber halten

Die Frage, ob man eine Sanierung steuerlich absetzen kann, l\u00e4sst sich meistens mit \u201eja, in Teilen“ beantworten. F\u00fcr Selbstnutzer sind \u00a735a und \u00a735c die wichtigsten Hebel, f\u00fcr Vermieter die Werbungskosten inklusive der Abgrenzung zwischen Erhaltungs- und Herstellungsaufwand. Die Betr\u00e4ge, die dabei herauskommen, sind selten lebensver\u00e4ndernd, aber \u00fcber mehrere Jahre gerechnet und bei gr\u00f6\u00dferen Ma\u00dfnahmen durchaus sp\u00fcrbar. Wichtiger als jede Optimierung ist die saubere Basis: klare Rechnungen, \u00dcberweisungen statt Bargeld und eine gute Dokumentation. Damit holen Sie das heraus, was Ihnen legitim zusteht, ohne sich \u00c4rger mit dem Finanzamt einzuhandeln. F\u00fcr die konkrete Umsetzung in Ihrem Fall bleibt der Blick eines Steuerberaters trotzdem die sicherste Bank. Wer unsicher ist, wie gro\u00df eine Kernsanierung werden darf und welche Kosten realistisch sind, findet im Ratgeber zur Kernsanierung Haus Kosten weitere Orientierung. Wer das Vorhaben zudem sauber durchfinanzieren möchte, findet im Beitrag Haussanierung finanzieren einen Praxisleitfaden zu Budget, Etappen und Pufferplanung. F\u00fcr eine direkte Einsch\u00e4tzung Ihres Projekts erreichen Sie uns \u00fcber das Kontaktformular.

FAQ: H\u00e4ufige Fragen zur steuerlichen Absetzbarkeit

Kann ich eine komplette Kernsanierung voll absetzen?

Nicht pauschal. Als Selbstnutzer sind \u00fcber \u00a735a nur die Arbeitskosten und maximal 1.200 Euro pro Jahr abziehbar. F\u00fcr energetische Ma\u00dfnahmen kommt \u00a735c mit bis zu 40.000 Euro F\u00f6rderung \u00fcber drei Jahre hinzu. Vermieter k\u00f6nnen Sanierungskosten oft vollst\u00e4ndig absetzen, allerdings h\u00e4ufig nur als Herstellungsaufwand \u00fcber die Abschreibungsdauer.

Z\u00e4hlen auch Materialkosten zu \u00a735a?

Nein. \u00a735a erkennt ausschlie\u00dflich Arbeitsl\u00f6hne, Fahrtkosten und Maschinenkosten inklusive Umsatzsteuer an. Material bleibt au\u00dfen vor. Bei \u00a735c sieht es anders aus, dort z\u00e4hlen auch die Materialkosten mit.

Was ist der Unterschied zwischen Erhaltungs- und Herstellungsaufwand?

Erhaltungsaufwand ersetzt oder repariert Vorhandenes und ist beim Vermieter sofort voll als Werbungskosten abziehbar. Herstellungsaufwand schafft etwas Neues oder hebt den Standard deutlich und muss \u00fcber viele Jahre abgeschrieben werden. Die Abgrenzung ist oft schwierig und sollte bei gr\u00f6\u00dferen Projekten steuerlich begleitet werden.

Was ist die 15-Prozent-Regel beim Immobilienkauf?

Wer in den ersten drei Jahren nach dem Kauf einer vermieteten Immobilie Sanierungskosten hat, die 15 Prozent der Geb\u00e4ude-Anschaffungskosten ohne Umsatzsteuer \u00fcberschreiten, muss diese zwingend als Herstellungsaufwand behandeln. Das verhindert den sofortigen vollen Abzug und verteilt die Kosten auf die Nutzungsdauer.

Kann ich \u00a735c und KfW-F\u00f6rderung gleichzeitig nutzen?

Nicht f\u00fcr dieselbe Ma\u00dfnahme. Wer f\u00fcr eine energetische Sanierung eine KfW- oder BAFA-F\u00f6rderung erh\u00e4lt, schlie\u00dft daf\u00fcr den Steuerbonus nach \u00a735c aus. Sie k\u00f6nnen aber bei einem gr\u00f6\u00dferen Vorhaben einzelne Ma\u00dfnahmen getrennt \u00fcber \u00a735c und andere \u00fcber KfW-F\u00f6rderung abwickeln, wenn sie klar voneinander abgrenzbar sind.

Gilt \u00a735a auch f\u00fcr Mieter?

Ja. Mieter k\u00f6nnen \u00a735a f\u00fcr Handwerkerleistungen in ihrer selbstgenutzten Wohnung geltend machen, zum Beispiel bei Reparaturen, die sie selbst beauftragen und bezahlen. Auch Betriebskostenabrechnungen k\u00f6nnen anteilig relevante Posten enthalten, die absetzbar sind.

Wie lange muss ich Rechnungen zur Sanierung aufbewahren?

Mindestens zwei Jahre f\u00fcr Privatpersonen, sicherheitshalber besser zehn Jahre. Bei vermieteten Objekten und bei Denkmalabschreibungen gelten l\u00e4ngere Fristen, da sich die Abschreibungen \u00fcber viele Jahre erstrecken k\u00f6nnen. Im Zweifel lieber l\u00e4nger aufbewahren als zu fr\u00fch wegwerfen.

Kann ich Eigenleistung absetzen?

Nein. Nur bezahlte Handwerkerleistungen mit Rechnung und \u00dcberweisung sind absetzbar. Eigenleistungen in Form von Arbeit sparen zwar Geld, bringen aber keinen Steuerbonus, egal wie viele Stunden Sie investiert haben.

Ist \u00a735c auch bei Zweitwohnungen m\u00f6glich?

Nur bei einer zu eigenen Wohnzwecken genutzten Zweitwohnung. Ein reines Ferienhaus, das \u00fcberwiegend vermietet wird, f\u00e4llt nicht darunter. Die konkrete Einordnung ist oft Streitpunkt und sollte im Einzelfall steuerlich gepr\u00fcft werden.